นายจาตุรงค์ จันทรังษ์ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายกำกับสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า หลังจากที่มีการเปิดรับฟังความเห็นเกี่ยวกับการปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) และคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้นำความเห็นที่ได้รับมาประกอบการพิจารณา

ขณะนี้ ได้ข้อสรุปหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแล้ว โดยมีสาระสำคัญคือ

การกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ หรือ อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ให้สะท้อนความเสี่ยงได้ดีขึ้น สำหรับการผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป และที่อยู่อาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยที่อยู่อาศัยหลักที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และผ่อนชำระหลังแรกตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป จะต้องวางดาวน์ร้อยละ 10 ขณะที่ถ้าผ่อนชำระหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี หรือกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องวางดาวน์ร้อยละ 20 สำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไปจะต้องวางดาวน์ร้อยละ 30 ในทุกระดับราคา 

ทั้งนี้ เกณฑ์ดังกล่าวจะไม่กระทบประชาชนที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และจะไม่บังคับใช้กับการกู้เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตนเอง รวมทั้ง จะไม่กระทบการรีไฟแนนซ์สำหรับผู้กู้ที่มีภาระผ่อนเพียงหนึ่งหลัง ส่วนการรีไฟแนนซ์ที่อยู่อาศัยในทุกกรณีให้ใช้ราคาประเมินใหม่เพื่อสะท้อนมูลค่าปัจจุบัน

การนับรวมสินเชื่อ Top-up ในวงเงินที่ขอกู้ จะนับรวมสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (สินเชื่อ Top-up) ทุกประเภทที่อ้างอิงหลักประกันเดียวกันในวงเงินที่ขอกู้ โดยให้ยกเว้น

• (1) สินเชื่อที่ใช้ชำระเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้และประกันวินาศภัย ซึ่งช่วยป้องกันความเสี่ยงของทั้งผู้กู้และสถาบันการเงิน และ
• (2) สินเชื่อที่ให้กับธุรกิจ SMEs เพื่อสนับสนุนการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของผู้ประกอบการรายย่อย

โดยมาตรการนี้จะเริ่มใช้บังคับกับสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป โดยจะยกเว้นกรณีที่มีสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 เพื่อลดผลกระทบต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยหรือผ่อนดาวน์อยู่ก่อนแล้ว

อย่างไรก็ตาม การปรับปรุงเกณฑ์ในครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อดูแลประชาชนที่ต้องการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้สามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสม พร้อมกับยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน และเป็นมาตรการเชิงป้องกันเพื่อดูแลความเสี่ยงเชิงระบบ ซึ่งที่ผ่านมาปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในต้นตอสำคัญของวิกฤตเศรษฐกิจที่เกิดทั่วโลก 

ทั้งนี้ ธปท. จะติดตามการปรับตัวของภาคส่วนที่เกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิด โดยเน้นการตรวจสอบให้สถาบันการเงินมีแนวนโยบายและพิจารณาสินเชื่อตามหลักเกณฑ์ฯ

คนซื้อบ้านหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้าน ไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ

นายสมชาย เลิศภาวศิน ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายกลยุทธ์สถาบันการเงิน ธปท. กล่าวว่า ผลกระทบที่จะเกิดขึ้นจะอยู่ในวงจำกัด เพราะจากข้อมูลในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ธนาคารพาณิชย์มีการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ประมาณ 1 แสนยูนิต โดยสัดส่วนร้อยละ 86.4 เป็นกรณีปล่อยกู้สัญญาที่ 1 และราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มนี้จะไม่ได้รับผลกระทบ ส่วนกลุ่มที่จะได้รับผล กระทบราวร้อยละ 13.6 แบ่งเป็นกลุ่มกู้สัญญาที่ 2 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทร้อยละ 7.6 และกลุ่มที่กู้สัญญาที่ 3 ขึ้นไปร้อยละ 6.0

"เกณฑ์การวางดาวน์ที่ออกมาไม่ได้เข้มงวดเกินไปใกล้เคียงกับมาเลเซีย ซึ่งหากพิจารณา ฮ่องกง เกาหลีใต้ สิงคโปร์ เข้มข้นกว่าไทย ซึ่งประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นทำให้ครัวเรือนมีการออมก่อนกู้ ปรับเปลี่ยนพฤติกรรมและความสามารถชำระหนี้ดีขึ้น ด้านผู้ประกอบการมีการปรับตัวและวางแผนธุรกิจเหมาะกับความต้องการลดความเสี่ยงจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย ขณะที่สถาบันการเงินมีความเสี่ยงโดยรวมลดลงจากคุณภาพลูกหนี้ที่ดีขึ้น ทำให้เศรษฐกิจโดยรวมขยายตัวอย่างมีเสถียรภาพ" นายสมชาย กล่าว

ด้านศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท. เป็นมาตรการเพื่อเสริมสร้างเสถียรภาพทางเศรษฐกิจในระยะยาว โดยเงื่อนไขของมาตรการที่มีความยืดหยุ่นมากขึ้น (เมื่อเทียบกับ Consultation Paper) คาดว่าจะหนุนธุรกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยก่อนที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ในเดือน เม.ย. 2562 

ส่วนยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ มีแนวโน้มเร่งตัวต่อเนื่องไปจนถึงช่วงไตรมาสแรกปี 2562 ขณะที่ ในช่วงที่เหลือของปี 2562 กิจกรรมในตลาดที่อยู่อาศัยและภาพสินเชื่อบ้าน คงจะขึ้นอยู่กับทิศทางเศรษฐกิจ กำลังซื้อของผู้บริโภค และการแข่งขันของผู้ประกอบการ ในจังหวะเวลาที่ต้นทุนทางการเงินมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น 

ผู้ประกอบการเร่งทำการตลาด ส่งผลก่อนสิ้นปีนี้ มียอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.1

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการมีเวลาเพิ่มขึ้นในการเร่งทำตลาด ตั้งแต่กลางเดือน ต.ค. 2561 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้มีการปรับตัวเพื่อรองรับกับมาตรการ LTV แล้วในระดับหนึ่ง เห็นได้จากการเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ในโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ และการเร่งทำแคมเปญการตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอขาย ซึ่งการเลื่อนการบังคับใช้มาตรการออกไปนั้น จะช่วยให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถใช้ช่วงเวลาประมาณเกือบ 5 เดือนหลังจากนี้ในการที่จะทำแคมเปญเพื่อเร่งกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค 

อีกทั้งจากทิศทางดังกล่าวข้างต้น ทำให้ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า กิจกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2561 น่าจะมีจำนวนประมาณ 186,500 หน่วย เพิ่มขึ้นจากที่คาดการณ์ไว้เดิมที่ 171,500 หน่วย และเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 14.1 จากตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2560 ซึ่งอยู่ที่ 163,468 หน่วย 

ขณะที่แนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงไตรมาส 1/2562 คาดว่า จะเติบโตประมาณร้อยละ 8.9 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน หรือมีจำนวนประมาณ 45,850 หน่วย  

อย่างไรก็ดี เนื่องด้วยในช่วงที่เหลือของปี 2562 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงทางธุรกิจในด้านอื่นๆ อาทิ ปัจจัยด้านเศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศที่อาจจะยังไม่เอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค รวมถึงต้นทุนทางการเงินที่มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้น ดังนั้นกิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยน่าจะกลับมาอ่อนตัวลงอีกครั้งหลังไตรมาสแรก ทำให้คาดว่า ทั้งปี 2562 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล น่าจะมีจำนวนประมาณ 179,800 หน่วย หดตัวลงร้อยละ 3.6 เมื่อเทียบกับฐานที่สูงในปี 2561